Ипотека — это вовсе не кредитный договор, как думают многие. Это сделка, заключаемая в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа и прочих аналогичных обязательств.
Сегодня ипотека в Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде и любом другом городе нашей необъятной родины считается весьма распространенным явлением. При этом нередко граждане понимают ее как кредитный договор, взятый на покупку недвижимости. Данное мнение является ошибочным. Ипотека – это не сами заемные обязательства, это мера, принимаемая в их обеспечение.
Согласно п.1 ст.1ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимости (а именно таковым и является, собственно, ипотечный договор) кредитор получает преимущественное право удовлетворить свои требования за счет предмета сделки. При этом речь в данном случае имеет именно о недвижимости. На практике это означает, что собственник дома, квартиры, земельного участка и т.д. вполне сможет ими владеть и пользоваться, но вот распорядиться без согласия на то залогодержателя уже не сможет. Более того, у последнего появляется возможность получить причитающееся ему по договору займа за счет недвижимости. Причем, независимо от наличия или отсутствия кредиторов прочих очередей.
Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. По соглашению сторон сделка может быть также заверена у нотариуса. Многие банки включают данное условие в свои кредитные договора.
Значительную роль в жизни современного общества играют судебные органы. Именно они рассматривают споры по наследству, иски о взыскании алиментов, о разделе имущества и т.д. Не является исключением в этом смысле и ипотека. По общему правилу обращение на предмет ипотеки осуществляется в судебном порядке. Из общего правила, как водится, есть исключение. Так стороны могут договориться на стадии заключении сделки или в последствие о возможности внесудебном порядке удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества. Согласие на это залогодержателя должно быть заверено нотариально. Однако следует понимать, что существует целый перечень различных обязательств, относительно которых указанное соглашение не может быть заключено. Одним из таких случаев является ипотека жилого помещения, принадлежащего гражданину. Удовлетворение требований кредитора за счет этого имущества возможно исключительно в судебном порядке.
Существенными условиями договора ипотеки являются его предмет, оценка, срок исполнения обязательства и его суть (ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»). Если не указать какое-то из этих моментов, договор будет не зарегистрирован. А это в свою очередь означает ничтожность заключенной сделки.
Еще не оценили